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万科股权之战是制约A股上涨最根本因素?

来源:chinavalueline    发布时间:2018-11-18 16:32:26


万科今日发布公告称,公司近日收到股东深圳市钜 盛华股份有限公司(以下简称“钜盛华”)及前海人寿保险股份有限公司(以下简称“前海 人寿”)的通知,拟提请公司召开股东大会审议“关于提请罢免王石公司董事职务”等议案。

 

公告显示,钜盛华和前海人寿作为合计持有公司 10%以上股份的股东,提请公司董事会召集 2016 年第二次临时股东大会审议如下议案:

1、 关于提请罢免王石先生公司董事职务的议案;

2、 关于提请罢免乔世波先生公司董事职务的议案;

3、 关于提请罢免郁亮先生公司董事职务的议案;

4、 关于提请罢免王文金先生公司董事职务的议案;

5、 关于提请罢免孙建一先生公司董事职务的议案;

6、 关于提请罢免魏斌先生公司董事职务的议案;

7、 关于提请罢免陈鹰先生公司董事职务的议案;

8、 关于提请罢免华生先生公司独立董事职务的议案;

9、 关于提请罢免罗君美女士公司独立董事职务的议案;

10、  关于提请罢免张利平先生公司独立董事职务的议案;

11、  关于提请罢免解冻先生公司监事职务的议案;

12、  关于提请罢免廖绮云女士公司监事职务的议案。

万科表示,公司将于近期召开董事会,审议有关请求。

 

万科股权争夺战延绵至今一年,对阵两营已从“万科对宝能”演变为“万科对华润”,眼下局势也已明朗,“宝能系”和华润已经联手。事实上不管阵营如何演变,其真实意图始终围绕是控股和控制万科,令万科变为旗下的央企控股企业,从根本上实现万科“一统”局面 


那为什么说万科股权之战是制约A股根本影响呢?我们先来看几个数据;

 

万科这家“全球第一大房企”2015年的销售额为2614.7亿元,净利润为181.2亿元。2016年一季度,万科实现地产销售面积546万平米,同比上升38%,销售金额752亿元,同比上升60%,升幅创近年来新高。万科在全国的市占率,按面积计算达到2.2%,按金额计算则首次超过了4%。

 

据媒体统计,4月12家房企公布了的销售数据。其中,万科356.5亿、恒大230.6亿、碧桂园220.5亿、保利200.61亿和新城控股54亿。

 

对比之下,恒大与万科之间相差了126亿元,与碧桂园、保利则差距不大。而新城控股又与保利相差了近147亿元。

 

由此可见,随着整个行业大势的改变,强者恒强的趋势仍在持续的演变。万科对A股的影响不言而喻,曾有人戏称,这就是为什么万科的股票名叫“万科A(000002)”。

 

换一句话说,万科已经名副其实是中国房产龙头,是中国房地产行业的风向标。


下面我们再来看一条有意思的新闻

中国人民银行行长周小川前日在回答IMF总裁拉加德提问时表示,中国面临一些问题,需要应用供给侧政策来解决,其中就包括房地产市场库存量过大。

 

在目前中国的房地产库存中,商业地产的库存是最严重的。来自国家统计局的数据显示,截止今年5月,办公楼和商铺的待售面积较去年同期有两位数以上的增长。


但现在,“解药”来了——资产证券化,而且预计这解药药性将非常猛!2500万平、数万规模、数万亿资产…这背后的逻辑,您耐心往下看

 

可证券化甲级写字楼超2500万平
资产证券化可能是重新塑造房地产商业模式,特别是商业地产格局的要素。
高和资本合伙人周以升在“中国商业地产资产证券化合作发展峰会”上说道,单单北京上海、广州、深圳等一线城市的甲级5A写字楼的存量就有2500万平,如果加上酒店、停车场等,核心商业地产的资产将达数万亿。


如此等级和规模的市场,犹如一座大金矿,等待人们挖掘。


根据万得数据,房地产直接相关的资产证券化产品,已经有471亿元,品种涵盖了私募REITs,准REITs、资金收益权证券化,物业费证券化、购房尾款证券化等等。


据之前报道,新城控股推出的第一款公开发行的商业地产REITs。这款REITs产品采用“优先-次级”的结构设计,其中优先A类资产预计发行规模为5亿,优先B类资产预计发行规模为2.5亿,次级资产支持证券预计发行规模为3亿,累计发行规模10.5亿。


虽说只有10亿左右的规模,但这款产品给了业内一个关于资产证券化的启示和模板。

要知道,截至目前,中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿人民币,同比增速接近90%,可谓冠绝全球。

 

伴随商业模型的成熟和高效模型的推广,加之未来物业租金收入上升、商业地产本身升值、通货膨胀等各因素带动,REITs持有的地产资产将不断增值,提升主要收入来源,提高投资者分红,在整个商业地产REITs的市场前景和预期都非常可观。

 

商业地产的“去库存”利器
中国REITs联盟理事顾悦如在讨论“国有企业资产证券化的实施路径”这一话题时说,目前国内商业地产资产证券化路径有三条:

一是轻资产的证券化,主要通过质押物业租金收益进行的融资目的资产证券化,例如近期中航信托发行的“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”;

二是重资产的资产证券化,主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化,如苏宁云商(002024)前后发行的三期类REITs;

三是海外发行REITs,如北京华联新加坡上市等。


中信证券投资银行管理委员会总监俞强表示,资产证券化对企业短期来说,可以提升ROE,降低杠杆。从中长期来看,对企业扩大实际控制资产的范围以及服务范围、转变商业模式、资产管理以及把握并购机会都有利好意义。


不过,目前能够像新城青浦吾悦广场这样,能提供高租金收益的商业地产还不多,市场需要国家对商业地产租赁减税,才能让有更多这种高收益、投资风险小的产品推向市场。


但周以升认为,估值一般的物业能通过私募REITs将资产转到表外,让开发商实现出表。与此同时,对物业改造,通过3-5年的时间使其变成一个成熟物业,最终对接公募市场。这样就可以盘活一些较差的资产。这不仅有利于一线城市的核心资产,更有利于二线、甚至三线城市,流动性较差的资产。


周以升在峰会上表示,资产证券化对房地产有两个意义,一个是依靠资产增值和结构化评级获得一个高评级,同时通过流动性来获得流动性溢价,优化企业的融资成本和资本结构。

二是权益类的证券化发展,以私募REITs和REITs为代表,可以盘活开发商的资产负债表,盘活其资产空间。


“这两方面的探索,都有利于开发商重新塑造其商业模型。”其表示。

从目前来看,房地产企业有非常强的动力做轻资产运营,商业地产资产证券化扩大规模的预期也很强。但向个人出售的商用房数量,未来极有可能会比现在少很多,商业地产的散售市场也将因此迎来供求逆转,这些因素都将有利于商业地产价格的长线走势。

 

我们可以把上文的观点总结为一句话:数万亿元的房地产将“卖”给股市

 

至此,我们将不难发现万科股权之战背后真实意图和制约A股最根本的因素。


(此文观点来源网络,不代表东方价值线私募星工场的观点)