河北邯郸美食网

36号彭埠地块和即将出让的彭埠R21-25地块浅析,价格、配套、方向...未来的城东新城太令人期待!

来源:chengdonglife    发布时间:2018-03-23 09:35:51

最近到城东新城转了一小圈。熟悉了一下各个楼盘和配套,看了两块新地,一块是上个月世茂买走的36号彭埠地块,一块是本周四将要出让的地块,写一下看板块的感触。


一、地块

总体来说,两个地块虽然位置上在整个板块截然相反,但各方面的属性都几乎差不多,而且都算是城东新城里面为数不多的住宅用地了,其稀缺性还是相对较高的。



世贸地块


比如世茂地块,机场路对面就是曙光之城,享受城东新城配套、区位,同时出行特别方便。不好的地方在于虽然是城东新城,离目前已通的地铁距离还是较远的,期待3期的6号线吧,东宁路站就在地块边上。另外一个不利因素就是德胜高架,但项目北侧朝向德胜高架、又有景观带和河道相隔,项目的可操作性也还是不错的。


世茂地块位置


而本周要出让的这个地块,位置在万科中央公园以东,隔着在建的江干区人民医院。目前的地铁虽然有,但距离还稍远。可以期待三期的4号线北段,明石路站应该离项目近一些。


这周要出让地块


位置上面要比世茂地块离艮山路近一些,虽然离高速近一些,但不能算是一线高速楼盘。同时因为地块方正、交通方便,地块本身如果不算地铁的话,要优于万科中央公园地块。


劣势在于高速景观可能在所难免,而且是面向采光一侧,将来如果楼盘设计采用南偏西还好,如果采用目前使用较多且跟地块路线相协调的南偏东朝向,那靠外几幢楼的高架景观将是实实在在的24小时不停歇了;其二,类似于世茂地块,这里已经到了城东新城的边缘地带,虽然配套上可以完全享受城东新城,但总归不是那么方便。



19日将出让地块位置图


二、价格

世茂的地块,卖出了36461元/平米。虽然不能说非常意外,但细致算一下也算是比较高的了。


细想一下如果一个不算太细的开发商,做事略糙,这个位置,这个价格,这个市场,都已经不可能做一些低端产品来交付了。简要算一下,土建成本、时间成本、精装修成本、财务成本、税费加起来要10000元/平米,所以这个楼盘的保本价大概在45000元/平米


而从各方面对比中,将要出让的这块地,在配套、位置等因素上面,和世茂的这块地差不多,如果非要说个高低,那我觉得是略好一些。


这块地将要拍出什么样的价格,可能市场都决定不了。


三、配套

城东新城,之所以为新城,就是因为原来这里几乎什么也没有,算是推倒重建的一个板块,这方面如当年的钱江新城。


如今城东新城的楼盘陆续交付,业主们翘首以待的配套也逐渐起来,以后的生活和居住会方便很多。城东新城的宜居性,将会被配套的落地和成熟带上一大截。


如今城东新城的配套进度虽然不能说非常快,但是也越来越有样子了。图上有的大部分都已经跃然地上,图上没有的比如港龙城北侧的三花国际项目,万科中央公园东侧的江干区人民医院也已经开建。



城东新城配套图


四、城东市场

关于城东新城未来的方向,价格,应该不会大涨了。楼主前年年底、去年在预测城东新城破3万进4万的时候,那时候的市场、那时候的需求跟现在已经完全不一样了。


而城东新城的整个市场也快要转化成较成熟的住宅市场,即二手房的数量多于一手房,市场的价格可能会存在一、二手房相对独立的价格体系,但这种次新房的价格会反过来制约新房的定价体系。




而随着城东新城新房数量的减少,并且期间市场没有大的地产牛市,当前的价格体系,甚至是地价体系,可能会是城东新城房价以后较长时期内的震荡区间。


乐观一些说,世茂的成本价,可能就是城东新城房价的一个支撑。但城东新城的房价短时间内又几乎不可能再较快上涨。


所以,目前买房,如果要买城东新城的房子,那世茂的成本价,倒是一个可以参与的目标了。比这个低的,位置差不多的,那就是赚了;
比世茂成本价高的,取决于下次市场选择的方向和你出手的时间了。


综合来源:口水网友“白衣渡江”

本文仅代表作者个人观点,不代表本微信立场

推荐阅读(点击图片即可阅读相关文章)