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到底该去哪儿买房?看完全清楚了!

来源:dichanrenwang    发布时间:2018-03-22 10:56:41

房子到底要不要买?大城市小城市未来的房价是持续涨还是会跌?二胎到底要不要生?从09年末的时候「逃离北上广」和如今的「逃回北上广」,外来人口总是迷惑,未来在哪?


你别急着张口回答,你所有的回答很可能都是对你当前状况的解释。专家的回答也是基于以往的历史数据和自己的理解来预测未来。而今天,我们可以使用大数据来分析人口的变迁,从而洞察与此密切相关的,二胎,房价,地域等何去何从的问题。

人口红利在下降,2050年劳动年龄人口将下降2.5亿

2010年的虽然我国各省级劳动年龄人口的总量各异,但其劳动年龄人口比例都处于60%~80%的区间(除贵州以外)。

像北京上海天津这种直辖市,其比例甚至达到70%~80%的区间。

全国劳动力充沛到令人发指的程度。经济的高速发展恐怕很大一部分要归功于此。

横向对比一下,即使是全球一线城市,伦敦纽约东京,他们的人口年龄结构预期也不过就是在这个区间而已。而不同是,他们的大城市是这个水平,而我们几乎是全国省份都能达到这样人口红利水平。

然而, 国家统计局公布的数据显示,2012年我国15—59岁劳动年龄人口在相当长时期里第一次出现了绝对下降,比上年减少345万人。人口红利初次显现了下降的趋势。第六次人口普查统计指出,中国的总和生育率仅为1.18,这是一个远低于代际更替的值(大约要在2.1以上才能实现代际更替)。而在中国生育意愿的另一项研究成果表明:

整体的生育意愿在降低,1.7总算是一个还不错的水平。我们将1.7这个值放入到人口推算模型中,至2030年,全国劳动年龄人口将减少1亿人;

至2040年,全国劳动年龄人口将减少1.5亿人;

至2050年,建国100周年之际,全国劳动年龄人口也将下降2.5亿。差不多是两个日本。

实际的情况应该比我们模型推算出来的要更甚,生育意愿并不能代表实际生育率,二者之间往往有着巨大的差异。在日本和韩国的调查中,生育意愿都超过2,但实际生育率却都不到1.4。

于是,二胎放开了。如果响应国家的提倡,提高生育率的确是可以继续延长人口红利。然而,生与不生,是个体意愿问题。

将来的中国,会普遍面临劳动力人口严重不足的情况吗?如上所计算,2050年,2.5亿劳动力的净减少,对于13.3亿人口而言,只是19%的缩减。但它背后还隐藏着年龄更迭的杠杆作用:

看上去只有19%的缩减,但实际上却使全国的劳动年龄人口占比缩水了27%,直接下降到51%的危险地带;同时相应地,老龄率也将从13.7%暴涨到31.3%。

这是毋庸置疑的人口危机。

但这并不意味着全国范围内的劳动力人口缺失。早在过去的20年,城市的人口争夺战就早已开始。随着未来人口红利下降,城市之间的人口争夺战,愈演愈烈。

先看下省级单位的跨省人口流动图:

北京、上海、天津、浙江、广东、福建,这六个省级单位的跨省人口流动,全部都是净流入。

是的,它们不生产人口,它们只是人口的抽水机。

而它们抽取的水源,则来自上图中排名靠后的那些省份:河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西,等等。

总体而言,抽水的省份远远少于被抽的,这是一个清晰的遵循幂率规律的世界。

我们可以在空间上清楚地看到这两者之间的差异。大半个中国的人口,以省为单位来观察的话,全都在净流出,而少数净流入的地区,则集中分布在东南沿海和北京天津两地。请看下图:

客观地说,在中国无法做到像美国一样以优质和稳定的移民来确保自身整体人口结构合理性的情况下,有些地区就必然会衰落,然后是可能是上图中偏黄色的任何一个地区,并遵循,先农村后城市的规律。

就像今天的日本一样。全日本人口都在减少,无数村庄城镇衰亡凋败,但只有东京和大阪都市圈依然挺立。

未来的中国也一样。

那么是逃离北上广还是逃回北上广?

现在的年轻人总是在犹豫。究竟是要回归生活惬意的小城镇家乡,还是奔赴大城市或者“北上广深”辛苦打拼开拓人生。

你还能在这些选择中犹豫,说明你无比幸福,因为你们的下一代和下下一代可能不会再有任何选择的机会。假如你最终选择留在了一个生活安逸风景如画的小城镇上,你也许会幸福地过完一生;但在你的子女到了你这个年纪的时候,很可能他们有且只有一个选择,那就是——逃离他们终将衰落的家乡。

如果你还想说,北上广的房价,压力实在太大,那么我们是时候聊聊房地产这个事情。

人口迁徙是主导房地产市场的唯一要素。

过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。 但这4亿人口集中分布的地区才是房地产市场争夺的地方。如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利?

但从市场的角度说:优先选择仍然是一线城市;其次选择城市次中心核心城市和国家战略区域;再者选择人口返迁的省会城市和区域单核城市;警惕选择所有人口净流出省份的非核心城市。

也有人说,大城市的高房价已经逼走了一部分劳动力人口,并已经不是应届毕业生的第一选择地区。的确,不乏因此逃离北上广的案例。但从人口总体来看:

房价因素,从来都不是人口流动的主因。

迁移人口的迁移决策主要受两方面影响,一方面在于迁移目的地的经济发展趋势,另一方面则受到迁移人口所处地区与目的地之间的经济差距大小影响,追求更高的工资水平和就业机会是主导因素,向教育资源集中也占据了很大的比例。调查显示,我国因务工经商而迁移的人口比重从80年代的7.9%上升至2010年的45.1%,成为全国迁移的最核心原因。


延伸阅读 1


数据丨如果中国没有8个一线城市,

逃离北上广深后该去哪儿?


全都是房贷

放眼望去,新增贷款中全是房贷。

一方面,房贷成为银行的“救命稻草”,10家上市银行近一半新增贷款全靠房贷。

据第一财经日报统计,截至29日晚间,10家银行发布了2016年半年报。2016年上半年,建行、农行、招行等10家上市银行的房贷余额总额已经达到8万亿元,新增房贷达1.13万亿元,占同期新增贷款的42%左右,成为上半年银行贷款增长的主要驱动因素。一、二线城市楼市走势强劲,房贷早已经成为优质资产,下半年银行房贷投放可能还会加码。

另一方面,7月份全国信贷增长全靠房贷。

央行8月12日公布的数据显示,7月我国人民币新增贷款4636亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,占比98.68%。其中,短期贷款减少197亿元,以房贷为主的中长期贷款增加4773亿元。

房价还在涨

天量信贷投放,直接推动了房价上涨。传统意义上,7月应该算是楼市淡季,但北京、上海等一线楼市依然火爆,7月均价双双创新高。

根据链家研究院数据,上海当月新建商品住宅成交量131.4万平方米,环比上涨5.3%;成交均价为37319元/平方米,再创历史新高,环比上涨1.6%,同比上涨7.7%。供求比方面,7月供求比为0.6:1,延续前一月供不应求的态势。

北京也毫不逊色。中原地产数据显示,剔除保障房,7月北京商品房住宅合计签约4933套,环比上升5%,签约均价为37566元/平方米,环比上涨9.3%,刷新历史最高纪录。

其实不仅仅是一线城市,全国不少地方的房价都在上扬。百城房价指数显示,7月百城住宅均价环比、同比涨幅双双扩大,环比连续15个月上涨,同比连续12个月上涨。环比涨幅居前十位的城市依次是:嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。2016年房价上涨态势逐渐传导至南京、苏州等核心二线城市及东莞、中山、廊坊等一线周边城市。

中国需要8个一线城市?

随着一、二线城市房价持续上涨,其中隐藏的风险也引发了越来越多的关注。

人民银行金融研究所前所长,著名经济学家姚余栋指出,如果想防止一线城市出现房地产泡沫,中国需要八个一线城市。假如一个一线城市容纳的最大人口限定在2000万,加上周边城镇之后,四个一线城市人口才将近一个亿。如果是八个一线城市就是1.6亿,一个一线城市周边有小城镇都市圈3000万就是2.4亿,因此四个一线城市是不够的,这主要防止一线城市出现房地产泡沫。


延伸阅读 2


无论怎么看好一线城市房地产,至少你得买得动;

无论三四线城市怎么去库存,至少那里还住得起。

或许最好的城市是发展中的二线城市,体量不大不小,居民收入不算顶尖但跳一跳还能够到当地房价,对于楼市的预期又整体乐观。就像马云爸爸所说:最幸福的状态是月薪三四万,超过一千万了就是麻烦。

上海的调控政策还没出台就引发恐慌性购房,北京、天津的调控传闻也有段时间了,一日之内,厦门重启限购,武汉传出限贷,热点城市纷纷动起来了。

旺财为你整理了国内15个房地产热门城市,综合智联招聘《2016年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》,以及房天下网站二手房价格的非官方数据,呈现出一个房价收入比表格。

用一个城市的平均房价(100平米),和当地白领的人均年收入,两者相除,得到房价收入比€€€€相当于简单粗暴地告诉你,如果一个人不吃不喝独立奋斗全款买下一套房,大约需要几年。房价收入比越高,人们在那个城市的苦逼程度大概也就越高。

其中,智联的收入报告主要针对白领岗位薪酬,而且都是税前数据,相比实际平均值偏高。也就是说,房价收入比的实际值,一定会比下表更高!当然,智联和房天下网站的数据均为非官方数据,仅供参考。




干到退休也买不起房的城市

房贷收入比最高的城市是深圳,需要50年。一个好消息是,深圳房价的同比涨幅正在下降。


但坏消息是,这个超过40%的数字仍是领涨全国的。 




另外两个一线城市紧随其后,在北京和上海分别需要花47和45年。这或许并不让人意外,毕竟以43年的微弱“劣势”排名第四的厦门,才真的让人惊讶。可以说,厦门几乎成为“新四小龙”之首,上图和下图都可以为证。就在今天,厦门政府宣布自9月5日起执行住房限购政策,拥有2套及以上住房市民将受限。


总之,这4个城市,房价收入比已经超过40,也就是说你用满了工作年限,从25岁干到65岁,也已经买不起房了。 

或许马上就会买不起的城市

相比之下,随后的城市还能让你松一口气。排在第5、6两位的南京和苏州,不久前刚刚相继向楼市投了重磅炸弹€€€€南京提高首付比例,苏州更狠,直接限购。

这是具有标志性意义的,还记得在去年全国房地产市场因库存过多而人人自危,谁也未曾预料,不到一年工夫,二线城市的政府也要祭出限购大刀了。此后,更多城市纷纷跟进。

上半年的房价竞赛惊心动魄,除了一线城市高耸入云的房价外,“新四小龙”才是涨幅的真正领跑者。




它们紧紧围绕着一线城市,成为了汹涌澎湃的资本最好的溢出地。就算当地政府有所行动,房价上涨有所放缓,但随着这两年拿下的地王逐渐入市,想让房价大幅下跌,实在太难。

你还可以落脚的城市

武汉、郑州、东莞、成都,是这15个城市中为数不多的房价收入比低于20的城市。

作为省会城市,武汉、郑州、成都本身竞争力并不落后于“四小龙”太多,武汉甚至还要强过“四小龙”;这三个城市集聚了省内的经济、行政、教育文化等资源,作为区域内的大城更能吸引大量人口流入。

而这3个城市的房价,已经启动,尚未疯狂。尤其是成都,相比武汉、郑州都有上调二套房首付比例的传闻,由于城市土地供应充足,常年保持了房价的相对平稳。下图是中国指数研究院的百城价格指数中,全国房价和成都房价的走势对比。




而东莞的房价,是从去年下半年开始被深圳带的节奏,现在的受关注度甚至高过了广州。同样根据中指院百城价格指数,东莞的房价指数在2016年3月就已超过广州。 当然,广州又在不断迎头赶上。




购买力赶不上房价意味着什么?

旺财把中国的3个一线城市和美国的3个大城市的房价收入比做了一个对比,仅供参考。 


纽约、旧金山、洛杉矶数据来自DT财经 



虽然纽约也没好到哪里去,但至少说明,北上深居民的苦逼程度,在世界范围内也是数一数二的。

居民的购买力严重赶不上房价,这意味着什么?

我们来看一张美国次贷危机前后的房价数据图:


来自国金证券宏观分析报告 


收入增速赶不上房价增速,房子的购买力也就降低了,一旦买的人变少,房价就会下跌,直到泡沫破裂。然后美国人想的办法是,救助金融机构,让金融跟房地产划清界限,让房价快速下跌。短暂的阵痛之后,2012年房价就开始复苏了。

中国会是什么情况?8月25日,在央视财经频道价值传播峰会上,人民银行金融研究所前所长、著名经济学家姚余栋指出,如果想防止一线城市出现房地产泡沫,中国需要八个一线城市。

可是,如果我们没有8个一线城市呢?

那不如去最后这4个跳一跳还能够得到的城市吧。

来源:城市数据团(ID:metrodatateam);极速洞察(ID:jisudongcha);好有财(ID:haoyoucainet),华尔街见闻(ID:wallstreetcn)


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