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这家民企4年通过16种融资手段融资3000亿 现在它要整体开发河南长葛

来源:toushi007    发布时间:2018-09-13 19:03:22



投实讯  7月15日,华夏幸福发布《关于与河南省许昌市长葛市人民政府签署<合作备忘录>的公告》, 华夏幸福按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求,采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式,为政府的新型工业化和城镇化建设提供一揽子的规划、建设、运营综合解决方案,共同打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态 环境优美”的产业新城。

 

长葛市政府拟以河南省许昌市长葛市行政区划内约定区域的整体开发各事项与乙方进行合作,合作区域占地面积约为75.58平方公里,北至长葛市界,东至大周镇界,西至京广铁路,南至官亭乡界及规划路。

 

华夏幸福在委托区域内进行开发建设运营工作,包括但不限于进行委托区域内的土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务、规划设计、综合 运营管理等与开发建设相关的各项工作。

 

长葛市政府承诺将委托区域内所新产生的收入的地方留成部分按照约定比例留存后的剩余部分支付华夏幸福,作为偿还华夏幸福投资成本及支付投资回报的资金来源。

 

4月7日晚间,华夏幸福基业股份有限公司官方宣布,已成为武陟综合产业园建设PPP项目的成交供应商,将以武陟县行政区划内约定区域的整体开发各事项与武陟县人民政府进行合作。与此同时,华夏幸福还宣布,与新郑市人民政府签署《整体合作开发建设经营河南省郑州市新郑市约定区域的合作备忘录》,新郑市人民政府将于备忘录签署后3个月内启动PPP项目采购流程。

 

华夏幸福公告透露,土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%;当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例为45%;规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%;合作期限为50年。

 

6月22日,华夏幸福下属子公司与印度哈里亚纳邦政府及哈里亚纳邦工业和基础设施开发有限公司(HSIIDC),在印度签署《谅解备忘录》。双方进一步明确了合作区域,并约定采用PPP模式共同打造产业新城。由此,华夏幸福实现了印度产业新城业务的重大突破。

 

我国新城建设都是依靠地方政府和下面的城投公司以用土地收益权进行抵押,从银行拿到大笔的贷款来干的。华夏幸福基业是总部在河北固安的民营上市企业,是没有政府信用背书的“城投公司”,它从一级开发到基础设施建设再到二级载体建设,资金需求量惊人,但是对于这家纯粹的民营企业而言,融资怎么解决呢?

 

7月16日,华夏幸福发布《关于华夏幸福物业一期资产支持专项计划成立的公告》,宣布华夏幸福物业费ABS完成设立,产品总规模23亿。根据《成立公告》,优先级5个品种融资规模共计22亿元。其中1年期产品利率低至3.64%,是市场中首个“破4”的物业费ABS产品,2年期产品利率为4.29%,也创了市场中同类产品的新低。




产品原始权益人幸福基业物业服有限公司是华夏幸福的子公司,其营业收入主要为物业收入,2015全年实现营业收入383.35亿元,且近年来一直保持着稳定快速增长。本次ABS产品基础资产即是对应物业公司未来的物业费收入。

 

华夏幸福担任本次产品的担保人,使产品优先级信用级别达到AAA。通过物业费ABS的尝试,华夏幸福实现了未来收入的提前回收,拓展了融资渠道,大大提高了资金运用效率。

 

除了超低的发行利率,产品还刷新了两项市场纪录。一是22亿元的优先级融资规模在国内已发行的物业费ABS产品中排名第一;二是产品基础资产中包含未来物业合同的增量预测,提高了融资规模,为市场首例。本产品的计划管理人为上海富诚海富通资产管理有限公司,承销机构为海通证券股份有限公司。

 

而这也仅仅是华夏幸福运用多种融资方式实现千亿融资的一个缩影。民营企业的身份,产业新城的不确定性,收益的未知性,抵押物的缺乏,再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短期偿债压力,注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。根据华夏幸福2015年财报,即便这时候的华夏幸福已经市值近800亿,总资产近1700亿,品牌知名度如日中天的超大型企业,但是其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%,不到三分之一。

 

情势所迫,华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手,翻阅华夏幸福的报表和公告,你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”,在中国能运用的融资方式,华夏幸福几乎都尝试了一遍。

 

住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。7月12日,华夏幸福发布2016年4-6月经营情况简报。简报显示,4-6月华夏幸福整体实现销售额378.08亿元,同比增长94.03%,其中产业新城开发建设实现销售额307.86亿元,同比增长84.16%。至此,2016年上半年,华夏幸福共完成销售额584.78亿元,同比大幅增长75.08%。

 

信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式,信托占总体融资比例2012年达到73%,2014年和2013年,也分别占到44%和43%,2015年,信托融资总规模达到190亿元,为40%

 

2016年3月29日,华夏幸福第二期公司债券发行完毕,发行规模30亿元,期限5年,在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率5.19%。华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行,也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。

 

2016年3月10日,华夏幸福公告拟与平安信托签署《应收账款买卖协议》,由平安信托设立信托计划,以信托计划项下信托资金为限,购买华夏幸福应收账款中的初始应收账款,并以应收账款现金流回款余额为限,循环购买公司应收账款中的循环购买应收账款。其中,初始应收账款账面价值为23.6亿元,初始应收账款的买卖价款为20亿元,循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值,循环购买部分不超过100亿元。

 

根据统计显示,从2012年~2016年4月份这4年多间,不依靠银行贷款,华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元,涉及融资方式多达16种,还包括股票质押和对外担保、短期融资券、银行承兑、银团贷款、委托贷款、定向增发、夹层式资管计划、特殊信托计划、关联方借款、战略引资、股权收益权转让、特定收益权转让、资产支持证券(ABS)、应收账款收益权转让、债权转让、债务重组、售后回租式融资租赁、夹层融资等。

 

八一八不靠银行贷款、4年通过16种融资手段融资3000亿的传奇企业

来源:河北资本(ID:zbyjh1)


销售输血法


我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。2015年723.53亿,2014年512.54亿,2013年374.24亿,2012年211.35亿,白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。

 

信托借款

 

信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式,虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的,但由于门槛较低,选择面广,数额巨大,一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月,华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额 25 亿元。

 

信托占总体融资比例2012年达到73%,2014年和2013年,也分别占到44%和43%,2015年,信托融资总规模达到190亿元,为40%,由此也可以看到,早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资,随着规模的增加、品牌知名度的提升,融资渠道也开始逐渐拓宽,高成本信托融资的比例也在逐渐降低。

 

公司债

 

2016年3月29日,华夏幸福第二期公司债券发行完毕,发行规模30亿元,期限5年,在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松,整体融资成本下降是个普遍趋势,从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题,很多公司债成本都在5%左右。

 

这个趋势一直延续到2016年一季度,华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行,也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。

 

夹层融资

 

华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月,由华澳信托募资10亿元,投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元,向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后,华澳信托对丰科建持股66.67%,九通投资持股33.33%。这样一来,华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。

 

这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解?由于华夏幸福成为了小股东,丰科建不再进行并表,那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中,成为表外负债,这样无疑就优化了资产负债表,是现在很流行的一种财务处理方式。

 

这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间,华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施,把旗下公司股权转让或直接增资,华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权,并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。

 

售后回租式融资租赁

 

这也是华夏幸福非常擅长的融资方式,绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂,但一看实例大家很容易明白。2014年3月,大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网,以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元,年租息率7.0725%,为期两年。

 

也就是说,华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司,该公司再把管线回租给华夏幸福,华夏幸福每年付给该公司租金(3亿元*7.0725%),并在每隔半年不等额的偿还本金,直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。

 

2014年5月,吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖,以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司,年租息率则便宜了一些,6.15%,依然是两年后回购完毕。

 

显然,华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本,用没有任何现金流价值的地下管线,获得了近6亿元的真金白银,以华夏幸福项目的收益率,在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成,应该说是一笔十分划算的融资交易。

 

债务重组

 

这也是华夏幸福一种巧妙的玩法,债务快到期了,就来个乾坤大挪移,将这笔债务转让给别家,相当于延长了还款日期,或者说就是又借到一笔新的融资。

 

2014年8月28日,恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期,经过几方商量,恒丰银行将标的债权转让给长城资管,三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限,将融资期限延长了30个月。

 

债务重组期限为30个月,长城资产对三浦威特的重组收益为:从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算,日利率=8%÷360;从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算,日利率=12%÷360。逾期还款的,逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。

 

债权转让

 

这其实跟前面的债务重组很像,这是一种较为常见的融资形式,即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方,相当于以一定的成本提前回收了这部分现金,加快了债权盘活和资金周转速度,很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

 

2014年3月8日,同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元,大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来,其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。

 

在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后,京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月,分12期偿还,且前两次都是每3个月5000万的偿还额,还比较轻松,9个月之后要还2亿元的时候,已经是年底结算,全国项目都在回款,可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。

 

3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产,天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后,债务重组期限为2年。

 

天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产;资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户,资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外,基本大同小异。

 

应收账款收益权转让

 

华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让

 

第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款,这个比较容易理解。2016年3月9日,华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协议》,由平安信托设立信托计划,以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款,以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。

 

现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元;循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值,循环购买部分累计不超过100亿元。

 

听起来很复杂,其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托,以一定的融资成本提前回流现金,与上面的债权转让大同小异。

 

第二种就比较特殊了,是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月30日,华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元,以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿,共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。

 

九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后,向汇添富资本回购目标应收账款收益权。

 

也就是说,名为转让,实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道,这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用,约定是最多5年支付,实际上什么时候还,或者说到底还不还就真不清楚了。

 

华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年,绝对也是一笔超级划算的买卖,汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还,反正有的利息赚也很开心。

 

值的一提的是,这么好的交易,华夏幸福这5年来只做过2笔,分别是2012年对东莞信托的一笔,以及2015年对汇添富的这一笔,在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。

 

2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元,是个非常危险的存在,华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些,但是很显然,金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁,一旦爆炸破坏力非同小可,因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。

 

资产支持证券(ABS)


2015年11月23日,上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”,以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利,以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。

 

此次专项计划发行总规模不超过24亿元,其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行,发行对象不超过二百人,规模不超过23亿元;次级资产支持证券由幸福物业认购。

 

发行期限方面,专项计划优先级资产支持证券拟分为五档,预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年,次级资产支持证券期限为5年。


特定收益权转让

 

这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协议如出一辙,但更规模更小更直接一些。

 

2014年6月19日,大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》,约定转让方向信风投资转让特定资产收益权,特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项,转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。

 

2015年7月16日,建行廊坊分行以 5.5 亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特 30.9%股权的股权收益权,九通投资拟于该股权收益权转让期满 24 个月后,向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的,是一种预期收益权的抵押借款,无非是标的物的区别而已。

 

战略引资

 

战略引资,不是简单的财务性融资,入资方是要实实在在参与经营管理,并按照持股比例享受经营收益的。

 

比如2013年10月,资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元,13.9亿元进入注册资本,16.1亿元进入资本公积。注资后,华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权,天方资产持有其45%股权。

 

天方资产进入后,不仅派人进驻董事会,参与经营管理,并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力,能够实现更快地扩张。

 

关联方借款

 

华夏幸福还有几个重要的关联方,都是银行系统的,这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。

 

2014年,华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币 5800万元、3400万元,借款期限均为1年,借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是华夏幸福的关联方:公司董事长王文学担任廊坊银行董事,公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。

 

同样的借款还有很多次。比如2015年9月9日,三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元,借款期限为1年,借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事,因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。

 

特殊信托计划

 

2015年5月26日,华夏幸福的两家下属公司,三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权,三浦威特以这3亿元债权作为基础资产,委托西藏信托设立信托计划,信托项目存续期预计为12个月,西藏信托同意受让标的债权,转让对价为3亿元,三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。

 

夹层式资管计划

 

华夏幸福非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划,来进行短期的融资。

 

2015年,华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件,涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元, 湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。

 

大成创新有权自出资日起满12个月后,与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城。

 

资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似,本质也是一种夹层融资。类似这种资管增资,仅2015年一年时间华夏幸福就运用了15次之多,涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。

 

定向增发

 

2016年1月18日,华夏幸福渴盼已久的定向增发完成了资金的募集,最终为华夏幸福拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出,增加了净资产规模,又能够快速填补资本缺口,堪称“一本万利”。

 

委托贷款

 

委托贷款名为贷款,却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”,但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱,有2种方法,一种是A委托银行放贷款,银行找到B,银行收取中间业务费和账户管理费,A拿到高于银行的利息,B拿到钱;另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化,银行收个手续费,A拿到协定利息,B拿到钱。

 

由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫,自身也蕴含着很多潜在风险,故而一直受到银监会的强烈打压。

 

2013年之前,华夏幸福较少使用这种贷款形式,但随着2014年资金需求量爆发,华夏幸福也开始频频使用委托贷款,如2015年11月,大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署《人民币单位委托贷款借款合同》,借款金额7亿元。

 

银团贷款

 

银团贷款在海外融资市场上比较常见,不得不说,华夏幸福又开了产业地产商的一个先河。2014年10月,华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元,期限为 1 年,借款利率为8.5%。

 

银行承兑

 

这是华夏幸福在2015年新开发出的一种融资手段,也称为“银承”或“银票”,英文叫做“Bank's Acceptance Bill”。华夏幸福在2015年一共用了3次,如2015年3月11日,华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》,票面金额共计 2 亿元,承兑金额 1 亿元。

 

短期融资券

 

和银承一样都是短期融资的利器。2015年5月26日,华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券,发行期限1年。

 

股票质押和对外担保

 

严格来讲,这个股票质押和对外担保都不算华夏幸福的融资行为,前者是它的控股股东华夏控股的行为,后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与华夏幸福的融资息息相关,我们也在最后把它们列入进来。

 

在华夏幸福及其下属公司的很多融资中,华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任,再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保。拿什么担保?主要靠华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。

 

在融资高峰时期,如2015年1月,华夏控股将持有华夏幸福股票中的88%都质押了出去,当时也正是处于华夏幸福股票的高峰期(约50元/股),在5月份之前的整个大牛市中,华夏控股的这个质押比率一直处于80%以上,道理显而易见,股价越高,就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银。

 

而到了2016年3月,华夏幸福的股价处于低谷期(约23元/股),再加上大量公司债发行与定向增发的完成,现金充沛,华夏控股也明显减少了股票质押的规模,持有华夏幸福股票的质押比例只剩下40%。

 

由此,也不能不佩服华夏幸福掌门人王文学游刃有余的精湛财技。