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转自：米筐投资（ID：mikuangtouzi） 作者：米公子

中国人都有一个院子和土地梦，于是喜欢别墅，喜欢一楼带院的房子，房价也贵很多，比如一楼带院的单价通常都比上面标准层的贵50%左右。

问题是，很多别墅、一楼带院的房产证上也只有建筑面积，没有院子面积，也就是说，从法律上来说，这个院子为社区共同所有，是公共空间，不是你家私人所有的，从法律上来说也不属于你，未来产生纠纷，比如就是较真的邻居打官司让你把院子打开，让其它业主共享，你能赢吗？怎么办？

其实别墅还好，因为如果一个小区都是别墅的话，大家不争，就没有事，怕的就是别墅和高层共存的小区，因为别墅的院子占用的是小区的公共空间，高层业主如果提要求，别墅就没办法。

最典型的还是多层洋房一楼，一楼送的花园就肯定是大家公认的公共空间了，只是开发商圈了一下让你用，但这本身也是违法违规的，现在是业主的公民意识还不到，如果业主要求，这不行，一楼花园是所有业主的公共空间，凭什么让一楼私有？这个事，一旦摆上台面，谁都下不了台，但当初多花了50%还要忍受一楼采光不好、蚊虫骚扰而购买的院子，你说不让用就不让用了？怎么办？这些问题在未来如何解决？

而在国外，土地永久归业主，土地地下的矿藏、上面的领空（有高度限制）都是归业主所有，都是业主的私有财产。

除了院子，还有物业用房产权归谁？地下室储藏室产权归谁？监控室、消防室算谁的？这也是一个很大的疑问。

公共空间、私有空间的归属问题，是当前很多人也说不清的困惑。

这个问题要分开看，很多早期的房子是房产证、土地证都有的，现在的小区很多土地证是在开发商手上，没有单独给业主办，但问题有两个：

1、目前没有土地证也不影响签订合同、不影响过户、不影响抵押贷款，啥都不影响。是不是以后也不用了？

2、不动产登记证是不是以后就要取代房产证和土地证了？如果不是，那目前很多小区的土地证是一个大证，还在开发商名下，要不要过户？如果不动产证不包括土地所有权归属，那么，我们买的只是一个土地上面的建筑物吗？这个问题怎么办？

这些问题，都没有谁能完整的正面的来回答一下。

目前的租赁税规定：产权为个人的商业房产出租，租赁税31.868%，企业自持的商业出租，为18.7%+2.5%的企业所得税共计21.2%。

大家可想而知，这么高的税率谁交得起？一个月租金1万就要交税3200元！谁会交？都不交，自觉去交的是不是傻？如果不想当傻子，是不是就要默认自己在违法？全国这么多的房子在出租，有多少在交税？犯法率有多高？有没有80%？这把悬在人民头上的剑还要悬多久？

真诚期待，我们的政府能看到这个问题，重视这个问题，我们不是不交，你起码定个我们能交得起的标准吧，你起码定个不要让我们骂娘的标准吧，比如5%这个标准，反正企业去买发票也要花这个税点，直接替房东交了这个税也算正常，也可以接受，也不用都去逃税了，所以，请不要拿32%这么高的税率继续倒逼全体人民集体犯法了！

试问，如今这么多的企业在写字楼办公，这么多的企业在租用商铺，谁有发票？大都得想办法自己解决，找谁说理去？

房产税的问题说了很久了，包括也有说不动产登记就是征收房产税的前奏，目前也有上海、重庆为征收房产税作了多年的试点了。

那么，问题来了。

如果土地产权是40年、50年、70年，土地是国家的，我们买了房子办了房产证等于是租了这个房子40年、50年、70年而已，土地不是我的，房子是我租的，我交个毛线的房产税啊？你放眼全世界看哪个国家租房子还要交房产税的？这从根本上讲是违宪的，所以，最近一年，也不见再提房产税了。

但从国际接轨的发展来说，征收房产税是必要的，在土地财政逐步下滑、城镇化建设步入后期时，土地红利的时代结束了，政府税收从哪里来？当然就是每年征收的房产税，这是合理的、可行的。

问题是，你必须要解决年权的问题，你不能让我们租个房子还要交税，这于情于理说不过去？

房地产税找地主去要啊，地主原来是国家啊，怎么办？

啥时间改？怎么改？

香港是中国房地产的罪人啊，两大毒瘤得房率和预售制度都是从香港学的，但香港法律完善、监管得力、公示完整，不像咱，如今到处都是一地鸡毛，预售制度最大的三个问题是：

1、从拿到预售证到交房一般要2.5年左右，这中间的不可控因素和风险都转嫁到了购房者身上。

2、签订购房合同一个月内就要办好贷款，否则就算购房者违约，于是在没有看到房子之前就要还上两年多的贷款。

3、当看到房子时，如果不满意、如果发现被骗了，房子没办法退，还了两年多的贷款利息需要购房者自己承担，而且即使退房了钱还在开发商那里，他再跑路的话问题更大，购房者在整个过程中完全处于不受保护的弱势地位。

4、购房者想退房，一方面需要承担损失已经偿还的利息，还要借款把贷款结清（还有可能给银行支付违约金），然后结清后还要找房管局的关系才能审核通过（通常还要办一个大病等什么二逼的虚假证明），然后就是等开发商退全额款，顺利的话等一两个月，不顺利的话就不好说了。

而放眼全世界，真正能保护购房者的流程都是交房后才办理贷款，这是最基本的原则，而香港、新加坡都是交房前就开始还贷款，但由于监管得力，并未发生什么鸡毛事件，但中国就完全不一样了。

所以，预售制度必须要改革了，不管是学习台湾、美国、加拿大、澳洲、欧洲等，都可以，起码保证一点，购房者不能完全处于弱势，购房者可以选择退出是根本原则。目前的预售制度就是，购房者一旦参与这个游戏，没办法退出，或者说退出的代价太大！这个不行的。

期待政府监管到位是不现实的了，只能是期待制度的改革，把购房者的风险和被动性降低。

别墅得房率100%，多层洋房得房率85%，高层得房率75%，超高层得房率65%。

商铺一楼得房率85-90%，二楼得房率65-70%。

一楼挑空计不计容？楼下商铺影响不影响得房率？物业用房计不计容？开间到底是多少？客厅尺寸到底是多大？

如果监管得力，公示完整，大家以诚相待，公示公摊面积，公示户型尺寸，签订合同时让仔细看看，对照一下数据是否正确，如果能这样做，当然也好。

问题是，购房者完全都不太懂这些，很多城市不公示得房率、不公示公摊面积、不公示户型尺寸、不公示平面图、甚至开盘连价格都不让看，签订合同时都不看，拿到合同即使看了不签就算购房者违约，好像只要合同出了就算生效，不签也不行，定金不给退，现场播放着紧张的音乐，好像不交钱就抢不到房子，摊开合同也不让看，看了不满意也不同意改，就是让你签，内容不让看，直接翻到签字页，直接按手印。。。

根本上，这其实还是预售制度的问题。

所以，指望监管得力、规范流程估计是没戏了，没办法，只能是期待改革，按套内实际面积来公示和计算价格。

得房率多少是你开发商的事，关购房者一毛钱关系？弄得现在的购房者都不得不先学习成专家才能避开陷井。

期待废除得房率，倡导套内面积，啥时间可以盼望到？

有句话描写中国的经济很形象：中央政府靠金融，地方政府靠卖地，底层政府靠罚款。

所以，都要生存，都要活下去，不解决收入来源的正确性，很多问题就是头疼医头，不能解决根本问题。

今天来说的就是中间一层，地方政府的土地财政问题。

土地财政依赖度，指的就是这个城市的土地出让金收入在城市年度一般性财政收入中的占比。

如图所示，占比如此之大，中央调控如何进行？地方政府要生存、地方政府上马的基建要持续、地方政府通过融资平台借的钱要偿还，所以我们会看到大跃进的新区建设、地王频出、房价高涨，这是一环套一环的，当所有的地方政府都集中精力搞房地产和新区时，实体经济的振兴更是雷声大、雨点小，中央的长远政策就难以得到贯彻和执行。所以，必须降低土地财政在地方政府的占比。

必须让地方政府的心从土地财政、从房地产上面转移过来，实体经济、第三产业才有希望，关键是怎么改？只能是从利益着手，比如土地收入的80%上交中央财政，仅此一条，就够了，地方政府立马积极性大减，搞你妹的新区和地王啊，开始挖空心思想别的办法赚钱了。

如今的写字楼、商铺交易税太高，基本上导致这个市场就是一滩死水，以郑州为例：

2015年全年办公写字楼加商铺二手房市场只交易了602套，相比起住宅二手房交易量一共46933套，太少太少了，为什么？因为交易税太高！二手房交易各种税加起来占到了总交易额的25-40%，这根本就是不让交易嘛，所以，这个问题导致整个中国目前写字楼和商业的新房市场一滩死水，二手房市场也是一个巨大的堰塞湖死水。

住宅市场就好多了，二手房交易税去年还降了，基本保持在可以接受的范围之内，不影响二手房市场的活跃和交易。

所以，学术派或很多媒体在讲到房地产投资时就说，远离商铺、远离写字楼公寓，只看住宅，为啥？就是因为买了就砸自己手上，不能交易 ，不能变现。

此问题不解决，中国的房地产还会在一个畸形的状态中前行。最终伤害的是整个中国的房地产、业主、和城市。

作过建筑、或做过工程招标的人都知道，开发商与建筑商签订的合同中，对建筑的安全承诺是50年，也就是根据当前的设计、用材、用料、寿命估算等估算，过了50年就是危房了。

举个例子，在第51年的时候，楼倒了，建筑商是没有责任的。因为已经过了保质期。

当然，有专家更严重的说法是，我们的建筑寿命只有30年，折中一下，按40年计算吧，那么，建筑楼体40年寿命和产权70年的问题怎么解决？

40年到的时候，已经是危楼了，这栋楼怎么办？

70年到期的时候，楼已经是危楼30年了，可能早就已经人去楼空或被拆除了，这些问题，谁去想过？

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